האם אדם שמבצע עסקאות תכופות במקרקעין ישלם תמיד מיסוי נמוך כדוגמת מס רווחי הון או מס שבח בלבד (ולא מס הכנסה) - האם אדם שקונה ומוכר דירות מגורים (גם אם במרווחים של ארבע שנים) יזכה כבדרך שבשיגרה לפטורים ממס ?
מפסיקתו של בית המשפט המחוזי בנצרת עולה כי הדבר אינו פשוט כלל ועיקר. כדאי לקרא את הכללים
• 1. בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דן בסכסוך בין נישום למע"מ נצרת. מע"מ הוציא שומות בגין עסקות מקרקעין שונות שביצע המערער שעליהן לא דיווח למע"מ משום שטען כי העסקות לא נעשו על ידו כ"עוסק" במקרקעין, אלא כאדם פרטי. השגה שהגיש המערער נדחתה. מכאן הערעור, והמחלוקת שבמרכזו - האם במכירת המקרקעין בהם עסקינן עשה המערער כ"עוסק", אם לאו.
• 2. סעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, קובע כי עסקה היא "מכירת נכס... בידי עוסק במהלך עסקו..." הגדרת המונח "עסק" הינה - "לרבות מקצוע או משלח יד". מכאן נובע כי אם אדם מוכר מקרקעין במהלך עסקו חייבת המכירה במע"מ.
• 3. בשל הגדרתו הלקונית של המונח "עסק" בחוק מע"מ, קבעו בתי המשפט מבחנים שיסייעו במתן תוכן למונח. בית המשפט העליון קבע בע"א 569/81 : "...המונח "עסק", במובנו הרחב, יש לו משמעות כלכלית. אך פעילות תרבותית או חברותית ופעילות בידור וספורט, שאין להן כל שימוש או מטרה כלכליים, אינן עסק."
• 4. בית המשפט העליון פסק, כי טיבו ואופיו של הנכס עשוי להצביע על אופיה של הפעילות הנעשית בו. בכל הנוגע למקרקעין, פעילות מועטה בהם מתאפיינת כפעילות השקעתית. מאידך, ככל שהיקף העסקות נרחב יותר, מעיד הדבר על אופי עסקי של הפעילות. השבחת הנכס הנמכר לקראת מכירתו מעידה על פעילות עסקית-פירותית. תדירות גבוהה של הפעילות בנכסים מן הסוג המדובר (רכישה וקניה) תומכת במסקנה בדבר אופי עסקי של הפעילות. החזקת הנכס הנמכר בידי הנישום תקופה קצרה מעידה על פעילות עסקית. בקיאותו של הנישום בתחום הפעילות בו מדובר, כל אלה תומכים במסקנה בדבר אופי עסקי של פעילותו. ועל כל אלה יש לראות נסיבות שונות הסובבות כל מקרה, שמא יש בהן כדי לתמוך במסקנה האחת או האחרת, חרף המסקנה העשויה להיגזר מתוך יישומם של המבחנים למיניהם.
• 5. משנת 1976 רשום המערער כ"עוסק" במע"מ, כאשר משך השנים הוא שינה את סיווגו, בין היתר בתחום האלומיניום ובתחום קבלנות כללית ועבודות בניין.
בשנות ה-90 החל המערער לקנות ולמכור מקרקעין בהיקף נרחב. המערער ביצע עשרות עסקות במהלך השנים שהקיפו עשרות דונמים של קרקע, ותמורתן עמדה על מיליונים רבים.
• 6. עניינו של הערעור בעסקות שנעשו בשנים 2000 עד 2005, ביחס אליהן הוציא המשיב את שומתו, שהמס בגינה עמד על סך של 864,943 ש"ח.
• 7. בית המשפט קבע כי יישומם של המבחנים שלעיל הובילו למסקנה, כי העסקות שעשה המערער נעשו במהלך עסקיו הרגילים, ולכן בדין יצאו שומותיו של מע"מ.
• 8. המערער עוסק מזה שנים רבות בעסקי מקרקעין, רוכש ומוכר מקרקעין, כשהוא עושה כן בעסקות שמספרן עצום, היקפן הכספי רב, ושטחי המקרקעין שנסחרו - נרחבים ביותר. תדירות העסקות אף היא גבוהה.
• 9. המערער הצטייר כאדם הבקיא בעסקי הנדל"ן, איש עסקים, שפעל פעילות נרחבת בעסקי המקרקעין, ובהיקפים גדולים, כשם שניתן להיווכח מפירוט העסקות הרבות אותן עשה משך השנים. הוא רכש מקרקעין בהיקף נרחב, ומשך השנים מכר אותם לקונים רבים ושונים.
• 10. בית המשפט קבע כי ניתן להיווכח בדפוס פעולה של המערער, שנהג לרכוש מקרקעין רבים שייעודן חקלאי, ואחר כך ניסה לשנות את ייעודם על מנת להשביחם ולהרוויח ממכירתם. פעילות שכזו מצביעה, נוסף על בקיאותו של המערער בתחום עסקי המקרקעין, על אופיה של הפעילות כפעילות עסקית, להבדיל מהונית, ומכאן - היותה פעילות הנעשית במהלך עסקיו הרגיל של המערער בתחום המקרקעין.
• 11. בית המשפט דחה את טענת המערער, לפיה מכר את המקרקעין בהם עוסקת השומה שבערעור משום שנקלע לקושי כלכלי, שהגיע כדי קריסה כלכלית של עסקיו. טענה זו אינה מתיישבת עם הפעילות רבת השנים שלו קודם לכן, בהיקפים רבים, בשטח ובכסף, ובתדירות גבוהה. אותה פעילות ממש הוא ביצע גם בשנים שבהם אף הוא איננו טוען, כי עמד בפני קושי פיננסי.
• 12. בית המשפט דחה את טענת המערער, לפיה את הקרקעות הסמוכות לישוב עדי הוא רכש על מנת לבנות שם את בית מגוריו. מדובר בשטח קרקע בהיקף עצום של עשרות דונמים, ונהיר כי הרכישה לא נועדה לשם בניית בית מגורים המשמש משפחה אחת. העובדה שהמערער רכש שטחים דומים גם בסמוך לישובים אחרים מעידה על דפוס התנהגות עסקית שלו, כמי שצפה את התרחבותם של היישובים על מנת לעשות רווח כתוצאה מכך, ולא משום רצונו לבנות במקומות אלה את בית מגוריו. אין זאת כי אם המערער פעל כסוחר מקרקעין, המריח היטב הזדמנות עסקית, רוכש קרקעות במקומות בעלי פוטנציאל לעלייה בערכן, על מנת לעשות רווח ממכירתם.
• 13. בית המשפט קיבל חיזוק למסקנה זו הנגזרת מממצאים אובייקטיביים, באמירותיו הסובייקטיביות של המערער בהליכים אחרים במסגרתם ציין המערער, כי הוא איש עסקים העוסק משך שנים, באופן אישי ובאמצעות חברות שבשליטתו, בעסקים מסוגים שונים, לרבות עסקי נדל"ן וכי משך השנים רכש המערער (עם התובעים האחרים) קרקעות רבות, באמצעות מימון שקיבל מן הבנק וכו'.
• 14. מכך הסיק בית המשפט כי מקור המימון של עסקות הנדל"ן שעשה המערער היה בנקאי, ולא כפי שביקש המערער לשכנע, כאילו מימון הרכישה נעשה באמצעות הון עצמי, שנצבר מעסקי האלומיניום בהם עסק המערער, אשר לא הוכחה. מימון העסקות באמצעות הבנק, מעיד על אופי עסקי של פעילות הרכישה (והמכירה) של מקרקעין במספר, בהיקף (שטח וכסף) ובתדירות גבוהים.
• 15. סימן אחר העשוי לתמוך במסקנה הינו מורכבות העסקאות.
• 16. מכל הטעמים הללו קבע בית המשפט כאמור, כי את העסקות מושא שומתו של מע"מ עשה המערער במהלך עסקיו הרגיל, ולכן עליו לשלם את המס הכרוך בהן.
• 17. עוד נדחתה טענת המערער, כי שומתו של המשיב אינה סבירה. בית המשפט פסק כי מע"מ ערך את שומתו על יסוד השומה שנעשתה ביחס לכל אחת מן העסקות אצל שלטונות מס שבח, ורשאי היה להניח, כי הערכת שלטונות מס שבח נעשית על ידי מי שזוהי מומחיותם, וחיזוק רב הוא עשוי היה לקבל מתוך ההסכם שנכרת עם המערער בדבר שווי העסקות.
• 18. עסקות המקרקעין אותן שם המשיב נמצאו ככאלה שנעשו במהלך עסקיו הרגיל של המערער, שהצטייר בפניי כסוחר מקרקעין, העוסק בתחום זה שנים רבות. כיוון שכך - על המערער לשלם את המס הנגזר מן העסקות. מכאן שלא נמצאה כל שגגה בהחלטתו של המשיב.
תוכלו לקרוא עוד באתר הבית שלנו:
עו"ד יובל ברכה רח' היצירה 29, בית גאון (מתחם הבורסה) רמת גן טל': 03-9016008, פקס': 03-9016009; yuvalb@yuvalb.org; עו"ד יובל ברכה נמנה על צמרת עורכי הדין בתחום העסקי מסחרי-אזרחי, ותחום הנדלן בכללם. עו"ד ברכה הינו בעל תואר ראשון במשפטים, עם התמחות עסקית ענפה וכן הינו בעל תואר שני במנהל עסקים (MBA). עו"ד ברכה משמש כבורר, קובל בלשכת עורכי הדין וכן הינו גם בעל תעודת מגשר מוסמך. עו"ד ברכה כיהן כמנהל מחלקת נדלן במשרד גדול ומוביל בתל אביב, ומאז הינו מלווה עם צוות משרדו בעלי עסקים, יזמים, תאגידים, יחידים וגופים אחרים בשלל עסקאות, חלקם מן המוכרים יותר במשק הישראלי.
